На рынке коммерческой недвижимости инвесторы чаще всего совершают одну и ту же ошибку: ориентируются на цену объекта и «ощущение перспективы», игнорируя ликвидность. В результате объект может выглядеть выгодным на входе, но превращается в проблему на выходе — долго сдается, сдается дешевле рынка, продается с дисконтом или требует дополнительных вложений.
Что такое ликвидность в стрит-ритейле?
Ликвидность коммерческой недвижимости — это способность объекта:
- быстро находить арендатора или покупателя;
- обеспечивать рыночную ставку при сдаче в аренду;
- сохранять рыночную стоимость при продаже;
- генерировать стабильный арендный доход.
Проще: ликвидный объект — это тот, который понятен рынку и востребован в любой фазе жизненного цикла коммерческой недвижимости.
Схема: 6 факторов ликвидности объекта.
Какие объекты могут быть наиболее ликвидными.
1. Объекты в локации с устойчивым пешеходным трафиком
Стабильный и понятный трафик = стабильный спрос со стороны арендаторов.
Важно учитывать:
- регулярность потока;
- платежеспособность аудитории;
- сценарии потребления.
2. Первая линия и видимость
Объекты на первой линии продаются и сдаются быстрее.
Ключевые характеристики:
- витринные окна;
- прямой вход с уровня земли;
- отсутствие визуальных и физических барьеров;
- видимость вывески.
3. Универсальные помещения
Чем больше потенциальных арендаторов может заинтересовать коммерческое помещение — тем выше ликвидность.
Самый ликвидный сегмент:
- площадь от 50 до 150 м² (от 90 м2 должны быть предусмотрены 2 входные группы);
- высота до перекрытия не менее 3,5 м;
- минимальный износ – возраст объекта;
- простая планировка правильной формы, без лишних ограждающих и несущих конструкций внутри помещения;
- наличие достаточного кол-ва выделенной электрической мощности, наличие инженерных сетей (водоснабжение и естественное водоотведение, выделенный вентиляционный канал);
- возможность адаптации помещения под разные форматы бизнеса.
4. Наличие арендатора
Действующий договор аренды, подписанный по рыночным условиям, показывает инвестиционную привлекательность объекта.
Готовый арендный поток:
- снижает риски;
- ускоряет продажу;
- делает объект понятным потенциальным инвесторам.
5. Прозрачная экономика
Наличие действующего договора аренды, доступность к данным по арендным отношениям (своевременность платежей, предоставление скидок на аренду, применение индексации по договору, переписка с арендатором), открытая информация по текущим и капитальным затратам позволит правильно оценить ставку капитализации и срок окупаемости объекта.
Ликвидность напрямую связана с:
- прогнозируемыми доходами;
- прогнозируемыми расходами;
- подтвержденной доходностью;
- понятным и стабильным денежным потоком.
6. Юридическая чистота
Любые юридические риски замедляют сделку, могут снизить стоимость коммерческой недвижимости, отпугивают большинство покупателей.
Юридические риски:
- большое кол-во текущих собственников объекта;
- наличие обременений: аресты, залоги, сервитуты, арендные обязательства и т.п.;
- перепродажи объекта – более 3-5 раз за 10 лет;
- объект является предметом судебного спора;
- дееспособность продавца, особенно если это физическое лицо (полномочия, возраст, психическое состояние и т.д.);
- наличие перепланировок, не согласованных уполномоченными инстанциями;
- наличие или признаки самовольной постройки, для отдельно стоящих зданий (может быть признана незаконный и подлежать сносу);
- планируемый снос объекта в связи с планом комплексного развития территории или строительства социально значимого объекта по утвержденному генплану города.
- условия действующего договора аренды не в пользу арендодателя.
Как выбрать ликвидный объект:
Шаг 1. Оцените трафик и локацию
Не «район хороший», а сколько людей проходит и кто они. Также изучите перспективы развития района: как район будут улучшать или перестраивать, что будут строить рядом.
Шаг 2. Изучите окружение
Сильные арендаторы рядом — лучший индикатор качества локации.
Шаг 3. Проверьте характеристики объекта
Если объект подходит только под один-два формата бизнеса — это риск.
Учитывайте реальную арендную плату, простои без арендатора, текущие и капитальные расходы.
Шаг 5. Оцените юридические риски
Экономия ресурсов и времени на этом этапе может привести к потере или заморозке капитала
Шаг 6. Продумайте заранее выход
Кто и зачем может купить этот объект? На каких условиях он может быть продан? Что вам придётся сделать, доделать, оформить, чтобы этот объект был продан максимально быстро?
Частые ошибки инвесторов
- не учитывать текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости;
- ставка на «перспективу», а не текущий спрос;
- покупка слишком большого помещения по «выгодной» цене без возможности его разделить;
- игнорирование оценки трафика;
- зависимость от одного слабого арендатора и/или ранее подписанного договора не в пользу арендодателя;
- оценка помещения только по локации, не учитывая параметры помещения;
- Покупка объекта, который представляется выгодным, но при этом не соответствует рыночным ожиданиям и не будет востребован арендаторами;
- экономия на юридической оценке недвижимости при покупке (Due diligence).
Ликвидность коммерческого помещения в стрит-ритейле формируется следующими факторами:
локация + универсальность + экономика + юридическая чистота
Именно их сочетание определяет, насколько быстро объект можно продать или сдать без потерь.
