Коммерческая недвижимость и управляющая компания МКД. Взаимоотношения собственника недвижимости и УК МКД. Обязанности сторон. Ошибки собственника. Кейсы.

Покупая нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома (МКД), новый Собственник автоматически вступает в сложные правовые и бытовые отношения с Управляющей компанией (УК) и жильцами дома.

Первое, что должен усвоить Собственник нежилого помещения: с точки зрения Жилищного кодекса, оно - часть единого имущественного комплекса.

Нежилое помещение связано с общими инженерными сетями, имеет общую крышу и фасад. Следовательно, Собственник обладает теми же правами и несет те же обязанности, что и владелец квартиры, с поправкой на специфику ведения бизнеса.

Отношения Собственника и УК строятся на основе договора управления и действующего законодательства.

Что Собственник обязан:

1. Платить за содержание нежилого помещения, вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества пропорционально площади помещения.
2. Оплачивать коммунальные ресурсы по приборам учета (если они есть) или по нормативам.
3. Платить взносы на капремонт.
4. Оплачивать коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (освещение в подъездах, работа лифтов, благоустройство и т.п.).
5. Содержать свое имущество в исправном состоянии, чтобы деятельность (в том числе арендаторов) не разрушала несущие конструкции и не нарушала права жильцов.

Что УК должна Собственнику:

1. Содержать общее имущество. Крыша, фасад, фундамент, подвал, внутридомовые инженерные сети, благоустройство территории до границы нежилого помещения должны содержаться в надлежащем виде.
2. Обеспечивать доступ к коммуникациям. УК не имеет права препятствовать подключению вашего помещения к сетям (при наличии тех.условий и проекта).
3. Подписывать акты разграничения. УК обязана задокументировать границы балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности.
4. Предоставлять информацию. О планах по капремонту, авариях, тарифах.
5. Предоставить информацию о размещении рекламных конструкций и местах для наружных блоков кондиционирования.
6. Оперативно реагировать на заявки и устранять нарушения в работе инженерных систем.

Если собственник выстраивает процесс взаимоотношений с УК с нуля, подойдет продукт МОЛЛТИМ: управление коммерческой недвижимостью.

Сравнительная таблица: кто за что отвечает

Особенности взаимодействия

Фасад и защитные конструкции здания

В случае поступления заявки (или в ходе плановых осмотров) УК обязана производить герметизацию швов; устранять отслоения штукатурки, плитки, кирпичной кладки и других декоративных элементов, чтобы предотвратить их падение и травматизм людей; очищать, ремонтировать и утеплять водостоки, желоба и трубы; поддерживать в исправном состоянии окна и двери в местах общего пользования (подъезды, технические этажи, подвалы), чтобы исключить промерзание стен и нарушение теплового контура; следить за состоянием козырьков над входами, внешних пожарных лестниц, вентиляционных коробов на фасаде и крепежей вывесок (если они размещаются на общем имуществе).

Водоснабжение и водоотведение

УК обязана исполнять аварийные и плановые заявки собственников и арендаторов. При прорыве трубы, УК обязана прибыть на место и локализовать аварию. Если нет воды (или она не соответствует СанПиН по температуре/давлению), либо засорился общедомовой канализационный стояк (что привело к подтоплению), УК обязана принять заявку.

Электроснабжение

По заявке собственника УК обязана немедленно устранить искрение, запах горелой проводки, обрывы проводов на общедомовых опорах или неисправности заземления. Если произошло отключение электроэнергии из-за аварии на общедомовых сетях, УК обязана восстановить подачу ресурса в кратчайшие сроки.

Мощность электросетей

Собственнику часто приходится за свой счет менять кабельные линии до общедомового щита. Все земляные, внутридомовые и фасадные работы здесь также согласовываются с УК.

В случае увеличения мощности, необходимо согласовать проект с ресурсной организацией снабжающей здание.

Отопление

Если в период отопительного сезона тепло не поступает в помещение из-за воздушных пробок в системе, засора стояка общедомовой системы, УК обязана по заявке спустить воздух, прочистить фильтры или отрегулировать теплоподачу. УК обязана обеспечивать соблюдение температурных норм в местах общего пользования, чтобы исключить промерзание конструкций здания.

Отдельный вход и изменение фасада

Согласно нормам вход в коммерческое помещение должен быть изолирован от жилого подъезда.

Важно, что фасад дома - это общее имущество. Чтобы смонтировать новый дверной проем или расширить старый, установить дебаркадер или подъемный механизм требуется согласие 100% собственников всех помещений в доме (и жилых, и нежилых) на общем собрании. УК здесь лишь исполнитель, она не может разрешить или запретить, решение принимают собственники помещений в МКД.

Вентиляция и вытяжки

Присоединить свою систему вентиляции в общедомовой вентканал категорически запрещено. При отсутствии запроектированной системы вентиляции Собственник должен проектировать отдельную систему вентиляции, выводить ее на крышу (соблюдая все нормы по высоте и шуму) и получать на это согласие общего собрания. При несоблюдении требований УК вправе обратится в суд за порчу общедомового имущества и нарушение микроклимата жильцов.

При подготовке проекта и согласований можно воспользоваться нашей услугой консультирование при проектировании коммерческой недвижимости жилых комплексов.

Вывески и рекламные конструкции

Как и в случае с входом, размещение вывесок на фасаде требует решения общего собрания собственников. УК может демонтировать самовольную вывеску по решению суда или муниципальной комиссии. Подробнее в материале: ошибки собственников при сдаче коммерческой недвижимости в аренду.

Однако не во всех случаях требуется согласие собственников. Если для здания утвержден паспорт фасадов, то в нем могут быть заранее определены места размещения информационных вывесок и указателей, размеры, типы и места крепления конструкций, требования к внешнему виду вывесок.

Решения общего собрания не требуется если:

• информационные вывески размещаются в местах, предусмотренных паспортом фасада;
• указатели и таблички с наименованием организации, режимом работы не являются рекламными конструкциями;
• при сдаче здания в эксплуатацию проектом были заранее согласованы места под вывески.

Как действовать, если УК выставляет счет за размещение вывески?

Доходы от использования фасада как общего имущества (аренда под вывески) по закону принадлежат всем собственникам дома, а не УК.

УК - не арендодатель, а посредник. УК может удерживать часть средств только в качестве комиссии за организацию процесса (оформление бумаг, технадзор за монтажом). Но размер этой комиссии и порядок распределения денег обязательно должны быть утверждены на общем собрании собственников.

Информационная вывеска - не реклама. Если вы размещаете стандартную информационную табличку с названием вашей компании, режимом работы непосредственно у входа, она не является рекламной конструкцией. Требовать за нее коммерческую арендную плату УК не имеет права.

Самозахват запрещен. Если у УК нет на руках протокола общего собрания собственников, где собственники согласились сдавать фасад в аренду и утвердили тарифы, УК не может самовольно выставлять вам счета или демонтировать вашу вывеску. Все споры в этом случае решаются исключительно через суд.

УК следит за правилами размещения вывесок по разработанной концепции, и может предоставить согласование, если такой пункт имеется в договоре управления. В случаях, когда единая концепция отсутствует, то УК ссылается на действующее постановление города.

Ошибки cобственника коммерческого помещения

Ситуация: Собственник не использует общее имущество МКД (лифт, детская площадка и т.д.), поэтому и за содержание он не платит

Верховный Суд РФ многократно подтверждал: собственник нежилого помещения обязан нести бремя расходов на общее имущество пропорционально своей доле.

Ситуация: Собственник купил помещение, значит, может делать с ним что угодно

Любая перепланировка, затрагивающая фасад, несущие стены или общедомовые сети, требует согласования с соответствующими государственными органами и внесения изменений в ЕГРН. Самовольное изменение приведет к предписанию о восстановлении первоначального состояния за свой счет.

Ситуация: Игнорирование взносов на капремонт

Если помещение находится в МКД, вы обязаны платить за капремонт на общих основаниях. Долги по капремонту привязаны к помещению и могут всплыть при продаже, а УК имеет право арестовать счета вашего юрлица или ИП.

Ситуация: Игнорирование УК

Собственник не воюет с УК, а выстраивает партнерство: вовремя платит, согласовывает проекты. Лояльная УК может закрыть глаза на мелкие нюансы, в то время как конфликтная будет фиксировать каждый шаг для подачи жалоб и обращения в суд.

Кейсы

1. Управляющие компании могут использовать шаблонные формулировки в договорах для навязывания услуг, которые физически не оказываются.

Споры возникают, когда УК пытается монетизировать ресурсы, которые физически не потребляются. Яркий пример - ситуация с неотапливаемым паркингом.

Суть проблемы: по проектной документации паркинг и места общего пользования (лестничные пролеты, сервисные зоны) - неотапливаемые. Приборы отопления там не установлены. Отопление функционирует только внутри самих коммерческих помещений. В каждом коммерческом помещении стоит индивидуальный прибор учета (ИПУ), собственники ежемесячно передают показания и платят за свое тепло (даже если помещение пустует).

Несмотря на отсутствие батарей в коридорах и на лестницах, УК начинает начислять статью «отопление на общедомовые нужды».

Аргументом для УК является формулировка в договоре управления: «Затраты на коммунальные ресурсы распределяются между всеми собственниками пропорционально площади». Это обусловлено необходимостью покрытия расходов на общестроительные нужды, отопление общих пространств - поддержание температурного режима во всех помещениях. Это напрямую влияет на тепловой баланс смежных помещений, а также связано с технологическими потерями в сетях - неизбежными теплопотерями через общие стояки и магистрали отопления, расположенные вне индивидуальных помещений.

На самом деле начисления УК незаконны по следующим причинам:

• отсутствие физического потребления. Если по проекту паркинг и лестницы неотапливаемые (нет радиаторов), значит, общедомовое имущество не потребляет тепловую энергию. Нельзя платить за услугу, которая физически не оказывается;
• УК манипулирует тепловым балансом, ведь поддержания температурного режима в неотапливаемых зонах не требуется. Проектная документация уже учитывает, что паркинг будет холодным;
• если помещение по проекту не требует отопления, то теплопотери через стояки в этом холодном контуре не являются «потерями при предоставлении коммунальной услуги»;
• договор на управление не выше закона. Условия договора управления не могут противоречить Правилам предоставления коммунальных услуг.

Если Собственнику начисляют отопление на общедомовые нужды в доме/паркинге, где по проекту нет батарей в местах общего пользования - это является основанием для отказа от оплаты и запроса у УК проектной документации, показаний ОДПУ и формулы расчета. В случае отказа следует обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию с требованием провести проверку и перерасчет. 

2. При сдаче коммерческого помещения в аренду Собственник платит УК, а потом выставляет Арендатору счет на компенсацию коммунальных услуг, управления и содержания общего имущества МКД.

Если Арендатор задерживает оплату, Собственник попадает на кассовый разрыв и начисление пеней от УК, а Арендатор требует детализацию расходов на содержание общего имущества.

Решение: заключить тройственное дополнительное соглашение к договору управления МКД между УК, Собственником и Арендатором, предусматривающее порядок оплаты за фактически оказанные услуги по осуществлению управления и обслуживанию общего имущества МКД в отношении арендуемого помещения Арендатором напрямую в УК.

Таким образом, Арендатор видит реальные счета от УК, платит как самостоятельный абонент, а Арендодатель не получает доход и лишний оборот по счету в виде возмещения, Собственник не платит из своего кармана, ожидая перевода от Арендатора.

Подписывая такое соглашение, Собственник остается для УК гарантом. Если Арендатор съедет без предупреждения или просто перестанет платить за содержание, УК обратит долги к Собственнику.

Таким образом, Тройственное соглашение - отличный инструмент оптимизации, но оно не снимает с Собственника риск субсидиарной ответственности за добросовестность своего Арендатора.

3. Содержание крыльца, если у двух нежилых помещений один общий вход.

Крыльцо - это общее имущество многоквартирного дома, и тот факт, что через него входят преимущественно посетители двух нежилых помещений, не меняет его правовой статус.

Согласно ЖК РФ крыльцо, лестничные площадки, входные двери, козырьки относятся к общему имуществу и бремя расходов на содержание общего имущества несут все собственники помещений в доме пропорционально их долям.

УК не имеет права выставлять отдельные счета двум собственникам нежилых помещений за содержание крыльца. Это перекладывание общедомовых расходов на двух собственников, что нарушает ст. 39 ЖК РФ.

Нельзя требовать от собственников нежилых помещений самостоятельно убирать снег или отремонтировать ступени. Это обязанность УК, которая финансируется за счет всех собственников.

Когда собственники нежилых помещений сами хотят, чтобы крыльцо было только их, крыльцо все равно остается общим имуществом. Нельзя просто так отделить его от общего имущества.

Нужно решение общего собрания. Чтобы получить право эксклюзивного пользования крыльцом, нужно согласие общего собрания собственников.

Если общее собрание согласилось, то собственники нежилых помещений заключают с УК договор аренды части общего имущества (крыльца) и платят арендную плату.

Даже если крыльцо сдано в аренду, его капитальный ремонт, содержание конструктива (фундамент, ступени, козырек) оплачивается всеми собственниками. Арендаторы могут взять на себя текущую уборку и мелкий ремонт - но это должно быть прописано в договоре аренды.