Как запускать арендный бизнес?

Как запустить арендный бизнес после покупки коммерческого помещения: пошаговый план для собственника

Запуск нового коммерческого помещения – это многоэтапный процесс, который может отвлекать ресурсы и затягивать поступления от аренды. В идеальном случае весь процесс (1-6 пункты) длится около 50 дней, поскольку сроки некоторых этапов нельзя сократить – они зависят от третьих лиц.

ЭТАПЫ

1. 1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ПРИЕМКА. Приемка объекта, выявление замечаний и подписание акта.
2. 2. РЕГИСТРАЦИЯ недвижимости в собственность.
3. 3. ДОГОВОРЫ С РСО И УК. Заключение договоров с ресурсно-снабжающими компаниями и управляющей компанией многоквартирного жилого дома.
4. 4. ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ. Подготовка или обновление технических условий на помещение для арендаторов.
5. 5. ДОГОВОР АРЕНДЫ. Перевод предварительного договора аренды, при его наличии в основной договор аренды, государственная регистрация договора при необходимости.
6. 6. ПЕРЕДАЧА В АРЕНДУ. Передача помещения арендатору и подписание акта приема-передачи.

Кроме того, могут быть еще этапы

1. 1. РАБОТА С ЗАСТРОЙЩИКОМ. Контроль устранения замечаний по гарантийным обязательствам.
2. 2. УВЕЛИЧЕНИЕ МОЩНОСТИ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ. Определение технической возможности, получение и выполнение технических условий.
3. 3. ПОДГОТОВКА ПОМЕЩЕНИЯ К АРЕНДЕ. Организация строительно-монтажных работ (разделение помещений, ремонт, дополнительные точки подключения ГВС, ХВС, вентиляции).

Дорожная карта запуска коммерческого помещения

Почему это важно

• Начать получать своевременно арендный доход. Выявить и за короткий срок устранить проблемы для своевременного начала деятельности арендатора. Чем меньше проблем в помещении, тем быстрее арендатор подпишет акт приема-передачи.
• Уменьшить риски. Проверить инженерные системы, исключить риски аварий, затоплений, пожаров.
• Убедиться в качестве строительства. Быть уверенным, что помещение соответствует заявленным характеристикам и проектной документации.
• Юридически грамотно принять помещение от застройщика и передать арендатору. Зафиксировать все замечания и состояние помещения официальными актами, чтобы иметь необходимые документы в случае возникновения споров с застройщиком или арендатором.
• Минимизировать собственные затраты и/или затраты арендатора. Исправить замечания за счет застройщика в течение гарантийного срока.
• Повысить привлекательность помещения для арендаторов. Если еще не подписан арендатор, то обеспечить лучшее состояние помещения для упрощения поиска арендатора и назначения более высокой ставки аренды.

Что проверить на приемке: минимальный список

• Площадь, планировка и фактические границы помещения должны совпадать с договором и технической документацией.
• Электрическая мощность, марка кабеля, щитовая и приборы учета должны быть подтверждены документами, а не только словами застройщика.
• Водоснабжение, канализация, вентиляция и место под наружный блок кондиционера должны соответствовать проекту застройщика.
• Состояние входной группы и витражей, наличие места под вывеску, доступность с улицы и отсутствие препятствий напрямую влияют на ликвидность помещения.

Все замечания нужно фиксировать письменно в день приемки, с фото и сроками устранения.

Ошибки инвесторов при запуске коммерческого помещения в арендный бизнес

• Подписывают акт приемки (акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве) без осмотра и выявления замечаний. Или не составляют акт с выявленными замечаниями в день осуществления приемки.
• Преждевременно подписывают акт приемки без фактического устранения застройщиком выявленных замечаний.
• При приемке помещения не проверяют наличие и правильность оформления документов, например, таких как акт разграничения балансовой принадлежности (данные о выделенной электрической мощности), паспорта на приборы учета (номера приборов учета).
• Не настраивают сразу взаимодействие с управляющей компанией многоквартирного жилого дома. При приемке важно получить всю информацию об управляющей компании, необходимые контакты, а также завести личный кабинет, при его наличии у УК.
• На этапе приемки не запрашивают необходимые для дальнейшей эксплуатации и сдачи в аренду документы и технические характеристики помещения, например, площадь сечения отдельного вентиляционного канала, марку электрического кабеля, разрешенное место для размещения наружного блока кондиционера, проектную документация и исполнительную документацию.
• Не сверяют характеристики помещения из договора участия в долевом строительстве с данными в акте приемки. В последнее время появилась тенденция, что застройщик в ДДУ пишет одно, а по факту строит другое.

Сравнение сценариев запуска

Если Вы еще выбираете объект для покупки под аренду: продажа коммерческой недвижимости для инвестора.

Если после запуска объект нужно передать в регулярное управление читайте управление коммерческой недвижимостью.

Если Вы будущий арендатор, читайте также все об аренде коммерческой недвижимости.