Почему «Чижик» может быть интересен собственникам коммерческой недвижимости?
«Чижик» — формат жёсткого дискаунтера, развиваемый X5 ритейл групп. Первый магазин сети открылся в 2020 году. Изначально формат создавался как компактный магазин с ограниченной ассортиментной матрицей и высокой операционной эффективностью.
По данным X5, на конец 2025 года сеть насчитывала 3 253 магазина. В первом полугодии 2026 года количество магазинов «Чижик» достигло уже 3 596. В 2025 году сеть открыла 926 новых магазинов, а её выручка выросла на 67%. Компания заявляет о планах дальнейшего масштабирования сети до 5 000 магазинов.
Для собственника коммерческого помещения это означает наличие крупного федерального арендатора с понятной бизнес-моделью и масштабной программой развития.
При этом помещение под «Чижик» подходит далеко не любое.
Стандартный формат магазина исторически предполагает около 400 кв. м общей площади и порядка 250–300 кв. м торгового зала. Но при рассмотрении конкретного объекта значение имеют не только квадратные метры. Сеть оценивает локацию, потенциальный покупательский поток, подъезд, разгрузку, инженерные характеристики и возможность организации работы магазина.
Именно поэтому работа с таким арендатором начинается задолго до подписания договора.
Что важно проверить собственнику до предложения помещения «Чижику»?
Основная ошибка собственников — считать, что, если в помещении можно разместить магазин площадью около 400 кв.м., то объект автоматически будет интересен сети.
На практике сначала необходимо оценить коммерческий потенциал локации.
|
Что проверяют
|
Какие параметры оценивают
|
Почему это важно
|
|
Покупательский потенциал
|
Количество жителей, плотность застройки, наличие крупных жилых комплексов
|
Показывает, сможет ли магазин получить необходимый поток покупателей
|
|
Трафик
|
Пешеходный и автомобильный поток, расположение относительно основных маршрутов
|
Влияет на посещаемость магазина
|
|
Видимость и доступность
|
Видимость входа, удобство подхода и подъезда
|
Определяет, насколько легко покупателям найти магазин и попасть в него
|
|
Парковка
|
Наличие парковочных мест рядом с помещением
|
Важно для покупателей, приезжающих на автомобиле
|
|
Разгрузка
|
Подъезд грузового транспорта и возможность организовать зону разгрузки
|
Необходима для регулярной поставки товаров
|
|
Инженерные системы
|
Электрическая мощность, водоснабжение и канализация
|
Определяют техническую возможность работы магазина
|
|
Характеристики помещения
|
Площадь, конфигурация и возможность рационального зонирования
|
Влияют на размещение торгового зала, склада и служебных помещений
|
|
Входы и безопасность
|
Возможность организации основных и эвакуационных выходов
|
Требуется для безопасной эксплуатации магазина
|
|
Фасад
|
Возможность размещения вывески
|
Влияет на заметность торговой точки и узнаваемость арендатора
|
На официальном сайте X5 ритейл групп существует отдельное направление для предложений объектов под развитие «Чижика». Компания также публикует общие условия договоров аренды.
При этом окончательное решение по объекту всегда принимается индивидуально. Даже помещение, которое формально соответствует базовым требованиям, может не пройти коммерческую оценку из-за конкретной ситуации в районе.
Почему помещение под «Чижик» нельзя просто передать арендатору?
После того как арендатор заинтересовался объектом, начинается наиболее трудоёмкая часть переговоров.
У сетевого арендатора есть собственные технические требования. Помещение должно быть подготовлено таким образом, чтобы после его передачи можно было приступить к строительным и монтажным работам и в кратчайшие сроки открыть магазин.
На этапе переговоров стороны должны определить объем работ, порядок их оплаты и границы ответственности. Основные вопросы, которые необходимо закрепить в договоре, можно разделить следующим образом:
|
Вопрос
|
Что необходимо определить в договоре
|
|
Состояние помещения
|
В каком состоянии собственник передает объект и какие недостатки обязан устранить до передачи
|
|
Работы арендодателя
|
Какие демонтажные, строительные и инженерные работы выполняет собственник
|
|
Работы арендатора
|
Какие работы арендатор проводит после получения помещения
|
|
Финансирование
|
Какая сторона оплачивает каждый вид работ, материалы, проектирование и согласования
|
|
Инженерные системы
|
Где проходит граница эксплуатационной ответственности за электроснабжение, воду, канализацию, отопление и вентиляцию
|
|
Доступ в помещение
|
Когда арендатор и его подрядчики могут войти на объект для обследования и проведения работ
|
|
Сроки
|
Когда должны быть завершены работы собственника, передано помещение и начато начисление арендной платы
|
|
Коммунальные расходы
|
Кто оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги до и после передачи помещения
|
|
Вывески и оборудование
|
Как согласовываются вывески, рекламные конструкции, кондиционеры и другое фасадное оборудование
|
|
Разгрузка
|
Как арендатор использует подъездные пути и зону приема товара
|
|
Устранение недостатков
|
В какие сроки и за чей счет устраняются замечания, обнаруженные при приемке или эксплуатации
|
|
Возврат помещения
|
В каком состоянии арендатор должен вернуть объект после прекращения договора
|
|
Ответственность сторон
|
Кто отвечает за повреждения помещения, оборудования и общих зон здания
|
На практике именно распределение обязанностей и эксплуатационной ответственности становится одной из главных тем переговоров с сетевым арендатором.
Кейс: первый «Чижик» в ЖК «Звёздный городок»
В сентябре жители ЖК «Звёздный городок» получили новый сетевой продуктовый магазин рядом с домом.
Компания «МОЛЛТИМ» в рамках договора на управление коммерческой недвижимостью сопровождала проект от оценки объекта до передачи помещения арендатору. Необходимо было подобрать арендатора, который соответствует коммерческому потенциалу района, согласовать условия с федеральной сетью и подготовить помещение к открытию.
Что мы сделали
|
Этап
|
Что сделала команда «МОЛЛТИМ»
|
Результат
|
|
Оценка объекта
|
Проанализировала окружение, потенциальный поток покупателей и характеристики помещения
|
Подтверждено соответствие объекта формату сетевого магазина
|
|
Переговоры
|
Согласовала коммерческие и технические условия, доработала договор и распределение ответственности
|
Условия сделки зафиксированы в интересах сторон
|
|
Подготовка помещения
|
Организовала демонтажные, инженерные, строительные и согласовательные работы
|
Помещение подготовлено к передаче по техническому заданию
|
|
Приемка
|
Устранила замечания и организовала подписание акта
|
Арендатор получил помещение и смог приступить к работам по своему проекту
|
Какие работы пришлось нам организовать в помещении собственника
В данном проекте подготовка помещения оказалась комплексной.
Она включала не только обычный демонтаж старого ремонта, но и серьезную инженерную подготовку.
Демонтаж и освобождение помещения
Были выполнены:
- демонтаж перегородок из ГКЛ и блоков;
- демонтаж линолеума;
- демонтаж настенной и напольной плитки;
- демонтаж существующей электропроводки;
- демонтаж выключателей, розеток и освещения;
- демонтаж шумоизоляции потолка;
- демонтаж тамбурных дверей;
- демонтаж систем водоснабжения и водоотведения;
- демонтаж сантехнического оборудования;
- демонтаж радиатора отопления;
- зачистка помещения от плинтусов, креплений, анкеров и других элементов.
После этого помещение было приведено в состояние, соответствующее техническому заданию арендатора.
Инженерная подготовка помещения
Для магазина федеральной сети инженерная инфраструктура — один из ключевых вопросов.
В рамках проекта были выполнены:
- перенос электрического щита;
- увеличение электрической мощности нежилого помещения;
- замена вводного кабеля;
- устройство новой кабельной трассы;
- подача заявок и распломбировка старых приборов учёта;
- установка и опломбировка новых приборов учёта;
- подготовка проектной документации;
- подготовка исполнительной документации.
Это хороший пример того, почему собственнику необходимо оценивать не только стоимость ремонта, но и реальную техническую готовность помещения к конкретному арендатору.
Если необходимой мощности нет, нельзя организовать разгрузку или требуется изменение существующих инженерных систем, срок выхода арендатора может существенно увеличиться.
Подготовка зоны разгрузки
Для продуктового магазина зона разгрузки — не второстепенный вопрос.
Магазину необходимо регулярно принимать товар, поэтому подъезд грузового транспорта и организация разгрузки должны быть предусмотрены ещё до открытия.
В рамках проекта была подготовлена территория для зоны разгрузки:
- подготовлено асфальтовое покрытие;
- заменены фасадные двери зоны разгрузки.
Отдельно согласовывалась зона установки контейнерного бака.
Для собственника это особенно важно: коммерческое помещение может выглядеть подходящим с точки зрения торгового зала, но оказаться неудобным для операционной работы магазина.
Согласования — отдельная часть подготовки помещения
Подготовить помещение физически недостаточно. Изменения должны быть корректно оформлены и согласованы.
В рамках проекта проводилась работа с:
- кадастровыми органами;
- управляющей компанией;
- местными органами самоуправления;
- подрядчиками;
- арендатором.
В частности, согласовывались перепланировка, проектная документация, вывеска арендатора, временные рекламные конструкции, зона разгрузки и место установки контейнерного бака.
Также отрабатывались замечания по проектной документации арендатора.
Работа с УК и жителями — тоже часть сдачи помещения
Когда коммерческое помещение находится внутри жилого комплекса, собственник взаимодействует не только с арендатором.
Любые строительные работы затрагивают интересы жителей и управляющей компании.
Во время производства работ пришлось отрабатывать замечания:
- жителей ЖК — в том числе связанные с шумными работами;
- управляющей компании — по вывозу мусора;
- УК — по законности проводимых реконструкционных работ;
- УК — по уборке мест проведения работ;
- УК — по работам в подвале и на территории жилого комплекса.
Собственнику недостаточно договориться с арендатором. Необходимо обеспечить возможность фактического проведения работ без постоянных конфликтов с управляющей компанией и жителями.
Контроль подрядчиков: кто отвечает за результат
При большом количестве работ возникает ещё одна проблема — координация подрядчиков.
Одновременно могут выполняться демонтаж, электромонтаж, строительные работы, устройство входов, работы на территории и оформление документации.
Если собственник самостоятельно координирует каждый процесс, сдача в аренду быстро превращается в полноценную операционную работу.
В рамках договора на управление команда МОЛЛТИМ осуществляла контроль подрядчиков на всех стадиях, отрабатывала замечания, контролировала подготовку помещения и участвовала в передаче объекта арендатору.
Передача помещения арендатору — финальный этап сделки
Для собственника важно правильно пройти все этапы передачи помещения арендатору:
- проверка выполненных работ;
- отработка замечаний арендатора;
- устранение выявленных замечаний;
- повторная проверка;
- подписание акта приёма-передачи.
Что получает собственник, сдавая помещение федеральному ритейлеру
Сделка с «Чижиком» имеет значение не только для самого помещения.
Появление магазина меняет коммерческую среду вокруг него.
- Стабильный арендатор
Федеральная торговая сеть может стать основой долгосрочного арендного потока собственника.
- Ежедневный покупательский трафик
Продуктовый магазин формирует регулярный поток жителей района. Это особенно важно для коммерческих помещений, расположенных рядом.
- Рост привлекательности соседних помещений
Чем больше причин у жителей посещать коммерческую зону, тем выше потенциальная привлекательность соседних объектов для бизнеса.
Это особенно заметно в новых жилых комплексах, где коммерческая инфраструктура ещё формируется.
- Повышение ликвидности коммерческого объекта
Для инвестора важно не только получать арендный доход, но и понимать, насколько объект будет востребован в будущем.
Качественный арендатор, понятная локация и долгосрочные договорные отношения могут положительно влиять на инвестиционную привлекательность объекта.
Что важно при сдаче в аренду больших коммерческих помещений?
Помещение площадью от 200 кв.м. нельзя рассматривать так же, как небольшой объект на 50–100 кв. м.
Для крупного помещения особенно важны:
- правильная концепция использования;
- сильный арендатор;
- длительный договор;
- понятное распределение затрат;
- техническая готовность;
- отсутствие юридических ограничений;
- возможность организовать логистику.
Именно поэтому поиск федерального продуктового арендатора может быть одной из наиболее рациональных стратегий для подходящей локации.
Хотите понять, подходит ли ваше помещение для «Чижика» или другого федерального арендатора? Оставьте заявку — проведём первичную оценку объекта.
