Инвестиции в коммерческую недвижимость. Что нужно знать?

Инвестиции в коммерческую недвижимость: как выбрать помещение, оценить доходность и снизить риски

Сильная инвестиционная логика строится на трех вопросах: кто будет арендатором, сколько объект реально принесет после расходов и насколько легко его будет продать без потери капитала.

Арендный бизнес дает возможность наименее рискованно получать стабильный доход при минимальных текущих затратах собственных ресурсов. Не требует специальных знаний и опыта, постоянного повышения квалификации и особых компетенций.

В чем разница с инвестициями в реальный бизнес?

Прибыль от инвестиции и/или годовая доходность на вложенный капитал в реальный бизнес может быть выше, но нет гарантий что она вообще будет или будет стабильна или не будет отрицательной. Кроме того, инвестиции в реальный бизнес не гарантируют сохранение капитала, в отличии от инвестиций в арендный бизнес.

Коммерческая недвижимость, готовый арендный бизнес и операционный бизнес: в чем отличие для инвестора

Плюсы арендного бизнеса

• Сохранение и увеличение вложенного капитала.
• Постоянный ежемесячный доход с ежегодным увеличением (при наличии в договоре аренды условия об индексации).
• Возможность выбора объекта в зависимости от размера имеющегося у Вас капитала для инвестиций. Разнообразие предложений на рынке.
• Низкая стоимость владения в доступных ценовых сегментах (для физлиц)
• Отсутствие затрат на эксплуатацию для объектов стрит-ритейла.
• Минимальное погружение собственника в управление бизнесом, нет необходимости тратить большое кол-во ресурсов на поддержание и рост бизнеса.
• Возможность относительно быстро продать объект без потерь в его стоимости (для ликвидных объектов). Простая процедура купли-продажи.
• Арендная ставка (руб/кв.м.) в коммерческой недвижимости как правило выше, чем в жилой недвижимости.
• Коммерческая недвижимость используется для бизнеса, а не в личных целях, поэтому, как правило, арендатор заинтересован в ее хорошем состоянии и качественной эксплуатации.
• Нет необходимости постоянного присутствия в локации или городе нахождения вашей коммерческой недвижимости. Вы можете жить в Москве, а владеть арендным бизнесом в Тюмени, Екатеринбурге или Сочи. Выбор местонахождения объекта инвестиций зависит только от текущего отношения вложенного капитала к потенциальному арендному платежу за один год с учетом ежегодной индексации, т. е. годовой доходности.

Риски арендного бизнеса

• Снижение рыночного спроса на покупку и аренду коммерческой недвижимости.
• Отсутствие спроса на конкретный объект со стороны арендаторов.
• Несоответствие технических параметров объекта текущим запросам арендаторов.
• Отсутствие мест размещение вывесок и наружных блоков кондиционеров.
• Появление в данной локации более качественных и подходящих арендаторам объектов.
• Более лояльные условия аренды от собственников конкурирующих объектов.
• Выход (расторжение договора) якорного арендатора в данной локации или в данном объекте, отсутствие альтернативного арендатора на его место.
• Изменение законодательства в части налогообложения имущества и выручки при сдаче в аренду, в части систем безопасности и эксплуатации объекта, энергоэффективности и т.п.
• Технические проблемы с помещением, заранее не выявленные при покупке объекта на вторичном рынке (скрытые дефекты). Необходимость дополнительных инвестиций для приведения помещения в арендопригодное состояние.
• Юридические риски, связанные с ошибками при заключении договоров аренды, а также при покупке объекта на вторичном рынке.
• Ограничения и права третьих лиц, которые могут препятствовать использованию объекта или ограничивать возможности для бизнеса арендаторов.
• Развитие территории города или локации, при котором объект может быть запланирован под снос, или может возникнуть необходимость переноса входной группы или места погрузки-выгрузки товара, могут измениться транспортные и пешеходные потоки.

Как снижать ключевые риски до покупки

Качественные и коммерческие характеристики

Технические и архитектурные характеристики

Минимальная инвестиционная модель перед покупкой

Считать не только валовый арендный платеж, а чистый операционный доход после расходов, простоев, невозмещаемых коммунальных платежей, управления и текущего ремонта.

Проверять чувствительность доходности: что будет, если аренда снизится на 10%, объект простоит без арендатора 2-3 месяца или потребуется дополнительный ремонт.

Отдельно оценивать возможность выхода: кто сможет купить этот объект через 3-5 лет и почему он будет понятен следующему инвестору.

Фиксировать “красные флаги”: отсутствие места под вывеску, недостаточная э/мощность, сложный доступ, спорная перепланировка, системно нестабильные арендаторы, завышенная или заниженнаяставка аренды относительно рынка.

При выборе коммерческого помещения для инвестиций важно оценить и сравнить

1. Потенциальные финансовые и экономические показатели

Ставка капитализации (Cap Rate) = (Годовой арендный доход - Годовые операционные расходы) / Цена покупки × 100%.

Срок окупаемости (Payback Period) = Цена покупки / Чистый операционный доход от аренды за год.

Чистый операционный доход (NOI- Net Operating Income) = Арендный доход - Операционные расходы (налоги, страхование, невозмещаемые арендатором коммунальные расходы, управление и/или ФОТ сотрудникам, маркетинг, комиссии брокерам, текущий ремонт).

Стоимость дополнительных инвестиций (при необходимости) = Расходы на разделение помещения, капитальный ремонт, на обустройство дополнительных точек подключения ГВС, ХВС, вентиляции, увеличение выделенной мощности электроэнергии.

2. Качественные (коммерческие) характеристики

• В первую очередь нужно оценить локацию объекта, текущее и потенциальное кол-во жителей и кол-во квартир в зоне охвата (600-1000 м).
• Стоимость объекта относительно рынка и его качественных и технических характеристик.
• Стоит обратить внимание на возраст здания для действующего помещения (чем старше, тем хуже) и планируемый срок ввода для строящегося (чем дальше, тем сложнее прогнозировать).
• Для коммерческого помещения с арендатором нужно изучить коммерческие и ключевые условия договора аренды, а также бизнес самого арендатора, насколько этот арендатор опытен и стабилен.

3. Технические и архитектурные характеристики

Важно: этаж только первый, высота потолков не менее 3,2 метра до перекрытия, наличие витражного остекления, вход в помещения с уровня земли, обязательно наличие мест для размещения вывески и наружного блока кондиционера, электрическая выделенная мощность в соответствии с площадью помещения (не менее 0,2 кВт на 1 м2), наличие водоснабжения и отсутствие препятствий по ходу движения к помещению (шлагбаум, ограждения).

Идеально: если в помещении будет отдельный вентиляционный канал для технологической вытяжки, горячее водоснабжение и естественное водоотведение, над помещением не будет жилых квартир. Рядом с помещением будет парковка. В помещении больше 90 м2 будет 2 входные группы.

4. Юридические риски

1. Кол-во текущих собственников объекта (чем меньше, тем лучше)
2. Наличие обременений: аресты, залоги, сервитуты, арендные обязательства и т.п.
3. История сделок с объектом - были ли перепродажи (чем меньше, тем лучше), не является ли объект предметом спора.
4. Дееспособность продавца, особенно если это физическое лицо (полномочия, возраст, психическое состояние и т.д.).
5. Наличие перепланировок: были ли они, согласованы ли с уполномоченными инстанциями.
6. Наличие или признаки самовольной постройки, для отдельно стоящих зданий (может быть признана незаконной и подлежать сносу).

Для читателя, который уже готов подбирать актив: продажа коммерческой недвижимости.

Для инвестора, который хочет не только купить помещение, но и быстрее вывести его на арендный доход: сопровождение на старте арендного бизнеса.

Для собственника действующего портфеля: управление коммерческой недвижимостью.

Если речь о проектах девелоперов и будущей ликвидности коммерческих лотов: формирование коммерческой инфраструктуры жилых комплексов.