Готовый арендный бизнес (ГАБ). Как выбирать? Как покупать и оформлять? Минусы, риски и возможные проблемы

Готовый Арендный Бизнес (ГАБ) представляет собой коммерческую недвижимость, реализуемую вместе с действующим договором аренды. Покупка ГАБ обеспечивает инвестору с момента приобретения объекта статус арендодателя и гарантирует получение арендного дохода. Не нужно искать арендатора и тратить ресурсы на подготовку помещения, инвестор сразу получает арендные платежи, а также получает некую уверенность: если помещение сдано, значит оно востребовано на рынке.

Выбор ГАБ для инвестиций.

До подбора готового арендного бизнеса определитесь с целевыми финансовыми показателями, которые вас устроят: размер ежемесячного арендного платежа, ставка капитализации, срок окупаемости.

При оценке коммерческого помещения с подписанным договором аренды в первую очередь нужно оценивать сам объект недвижимости и юридические риски, а уже после - оценивать арендный бизнес:

Оцените качественные, технические и архитектурные характеристики помещения (локация, планировка, расположение, уровень входа относительно земли, высота перекрытий, выделенная электрическая мощность, наличие вентиляции, наличие водоснабжения и водоотведения, дополнительные входы/выходы и т.п. (см. статью Инвестиции в коммерческую недвижимость).

Следует разобраться, насколько помещение соответствует требованиям сетевых (федеральных) арендаторов, удастся ли оперативно найти нового арендатора или продать в случае необходимости. Помещение должно быть ликвидным (см. статью Ликвидность коммерческой недвижимости).

Важно проверить и оценить объект и юридическую чистоту сделки, провести Due diligence:

• Проверить право собственности, полномочия продавца, наличие обременений (залог, арест), судебных споров и законность приобретения объекта предыдущими и текущими собственниками.
• Убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки или признаков самовольной постройки.
• Для отдельно стоящих объектов:
• проверить разрешенное использования земельного участка,
• проверить соответствие постройки градостроительному плану (ГПЗУ),
• уточнить наличие ограничений (охранные зоны) и разрешенную возможность строительства/реконструкции,
• убедиться, что данный объект не попадает в зону КРТ или реновации,
• проверить, чтобы здание было расположено в границах земельного участка,
• разобраться с подъездами к зданию на земельном участке: наличие, характеристики, на чьей земле расположены, ограничения.
• проверить основание права владения земельным участком.
• Убедиться в наличии заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями, для исключения вероятности незаконного потребления. А также проверить отсутствие просроченной задолженности за коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт.
• Выяснить основания использования объектов или мест общего пользования, при их наличии.
• Сделать анализ продавца (физического или юридического лица) на предмет банкротства, исполнительных производств и добросовестности.

Оцените бизнес арендатора:

Проверить действующего арендатора на отсутствие множества судебных тяжб и споров, а также арестов, ограничений деятельности, оценить финансовое положение (отсутствие задолженностей по исполнительным производствам, в том числе перед налоговой), проверить репутацию среди клиентов его бизнеса (отзывы в Яндекс и 2ГИС).

Важно оценить бизнес-потенциал места (локации): насколько район удачен для текущего арендатора и его вида бизнеса, есть ли потенциал для роста его целевой аудитории. Для каких других видов бизнеса может подойти в будущем это помещение. Уровень конкуренции, насколько велико сегодня предложение похожих помещений рядом и есть ли вероятность появления более качественного предложения по мере развития района.

Необходимо лично посетить объект в разное время суток и убедиться, что бизнес действительно работает. Оценить состояние ремонта, уровень и качество инвестиций, насколько сложно будет выйти арендатору из аренды. Желательно самому выступить в роли покупателя, пообщаться с персоналом.

Проверить арендные отношения с действующим арендатором:

Существенное значение имеют условия действующего договора аренды — как указан размер и порядок оплаты арендного платежа, порядок учета НДС в арендных платежах, предмет договора (описание объекта), сроки аренды, порядок продления договора, условия ежегодной индексации, возможность досрочного выхода, предусмотрен ли процент с товарооборота (в основном для супермаркетов), в каком объеме, как и на основании чего арендатор возмещает коммунальные и эксплуатационные платежи по помещению, есть ли обеспечительный платеж в договоре и как он засчитывается.

Необходимо потребовать банковскую выписку, подтверждающую все платежи арендатора минимум за последние 12 месяцев, а лучше за весь период действия договора. Эти данные могут подтвердить реальную ставку аренды и показать платежеспособную дисциплину арендатора, а также показать предоставленные ранее скидки арендатору (возможно текущий арендодатель это делал каждый год в определенный период в зависимости от сезонности). Если же продавец отказывается показать движение денег по договору и объясняет это наличными расчетами, от сделки лучше отказаться.

Шаги по приобретению ГАБ

Перед подписанием договора купли-продажи ГАБ следует проверить и зафиксировать техническое состояние помещения. В акте следует указать замечания и недостатки и подтвердить их у действующего арендатора с указанием зоны ответственности согласно условиям договора аренды.

Необходимо заранее решить вопрос с продавцом по обеспечительному платежу: он может его вернуть арендатору, а арендатор перечислит новому собственнику, либо продавец сразу перечислит его новому собственнику.

После подписания договора купли продажи и сдачи его на гос.регистрацию следует официально уведомить арендатора о будущей смене собственника.

После подписания договора купли-продажи получить от продавца оригинал договора аренды, документацию на инженерные системы, паспорта на оборудование, акты ввода в эксплуатацию.

После оформления в собственность недвижимости необходимо уведомить арендатора, сообщить реквизиты для перечислений арендных и иных платежей, информацию о контактах нового арендодателя, переоформить договоры с управляющей компанией МКД и ресурсоснабжающими организациями.

Получить от продавца акт сверки взаиморасчетов с арендатором на дату перехода права собственности.

Целесообразно также оформить дополнительное соглашение к договору аренды, где будет зафиксирован переход прав и обязанностей на нового арендодателя, и, если договор аренды был зарегистрирован, внести сведения о новом собственнике в ЕГРН.

Минусы, риски и возможные проблемы

Приобретая помещение с действующим договором аренды, инвестор соглашается и принимает его текущие условия. Чтобы изменить условия договора аренды, нужно будет согласовывать новую редакцию с арендатором либо инициировать расторжение договора.

Продавцы ГАБ, как правило, заключают срочные договоры аренды на несколько лет, это затрудняет их досрочное расторжение без отсутствия нарушений со стороны арендатора. В случае существенного роста арендных ставок в текущей локации у инвестора практически нет возможности повысить ставку относительно рынка.

Арендная плата в договоре может быть завышена специально для сделки купли-продажи, и арендатор даже не начинал еще платить по данному договору.

Арендатор не стабилен: не платит вовремя и постоянно мучает арендодателя запросами, нагружает проблемами, его бизнес на грани или убыточен.

Условия договора не в пользу арендодателя (повышение арендной платы минимально или невозможно, расторжение по инициативе арендодателя проблематично или невозможно, особые обязательства арендодателя или права арендатора). Определенные пункты могут полностью изменить экономику сделки. Например, обязанность собственника выполнять текущий ремонт, обслуживать инженерные системы в помещении, делать скидку при определенных условиях или компенсировать арендатору стоимость ремонта при расторжении договора. Все это уменьшает реальную доходность объекта.

Что еще важно учесть

Особое внимание нужно уделить ГАБ с арендаторами-дискаунтерами. Дискаунтеры экономят на всем, и в первую очередь — на аренде и на качестве помещений. Они готовы арендовать неликвидные помещения: с низкими потолками, плохой вентиляцией, в неудобных локациях, на которые нормальный арендатор даже не посмотрит. Это их бизнес-модель. Но для инвестора это ловушка. Если такой арендатор съезжает, у собственника на руках остается неликвидный объект с множеством технических ограничений. Договоры аренды с такими арендаторами, как правило, не в пользу арендодателя: они пытаются коммунальные и текущие расходы повесить на арендодателя. Также они плохо следят за текущим состоянием помещения, экономят.

Договор аренды с крупной сетевой (федеральной) компанией на помещение стрит-ретейла может быть без обеспечительного платежа, с банковской гарантией либо только с авансовым платежом за 7-10 дней до наступления расчетного месяца. А применение условия по индексации возможно по соглашению сторон, что можно расценивать как отсутствие индексации вообще, и таким образом может значительно ухудшить планируемые (заявленные) финансовые показатели ГАБ.

Также продавцы объектов могут вводить покупателей в заблуждение, скрывая реальные условия аренды и настоящие суммы платежей. Продажа объекта как готового арендного бизнеса может быть способом красиво продать проблемы. Покупатели хотят стабильности и определенный уровень дохода, и рынок предлагает цифры, подогнанные под ожидания. Например, продавец показывает договор с рыночной ставкой аренды в месяц, но умалчивает о дополнительных соглашениях, которые меняют ставку в пользу арендатора. После перехода права собственности новый собственник получает ставку ниже заявленной, и не может ничего изменить. Все подписанные прежним собственником условия продолжают действовать, пересмотреть их практически невозможно, не расторгнув договор.

Бывает, что продавец утверждает, что арендаторы платят наличными или что суммы «занижались для налоговой». На практике это значит, что финансовой истории нет, а инвестор покупает обещание дохода, а не сам доход.