Арендный бизнес на расстоянии. Как заключать сделки, как передавать и принимать помещение, находясь в другом городе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость часто не привязаны к географии проживания собственника. Коммерческая недвижимость в другом городе может приносить больший денежный поток или иметь выше ставку капитализации. Как безопасно передать (или принять) нежилое помещение, если арендодатель находится в другом городе?

Этап 1. Подготовка к сделке на расстоянии

Если собственник не может лично присутствовать на объекте, ему необходимо легализовать свое присутствие через представителя или цифровые инструменты.

1. Нотариальная доверенность.

Самый частый сценарий - когда собственник оформляет нотариальную доверенность на местного представителя (риелтора, юриста, знакомого).

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия: право на подписание договора аренды, право на подписание акта приема-передачи, право на передачу ключей и представление интересов у застройщика и в ресурсоснабжающих организациях.

2. Электронный документооборот (ЭДО) и УКЭП (через сервисы вроде Диадок, СБИС).

Договор аренды и дополнительные соглашения зачастую подписываются с использованием УКЭП. Это снимает необходимость пересылать бумажные оригиналы почтой.

Нюанс: сам акт приема-передачи, фото- и видеофиксация, опись помещения требуют физического осмотра, поэтому ЭДО используется как финальная точка подписания, а не как замена осмотру.

Этап 2. Физическая передача и приемка помещения

Независимо от того, сдаете вы помещение или снимаете его под свой бизнес, ключевой документ - акт приема-передачи нежилого помещения. На расстоянии его подготовка требует максимальной ответственности.

Что должно быть в акте и как его составить удаленно?

Требования к составлению акта приема-передачи удаленно:

Произвести детальное описание помещения, а также оборудования и имущества - если помещение сдается с мебелью, оборудованием или инженерными системами (вентиляция, кондиционирование, серверные и т.д.).

• Зафиксировать показания приборов учета (электричество, вода, тепло) на момент передачи.


• Сделать фото- и видеофиксацию. Представитель собственника обязан снять подробное видео всего помещения, фиксируя состояние стен, пола, потолков, наличие или отсутствие дефектов. Видео направляется собственнику в другой город для утверждения.

Только после того, как собственник удаленно изучил фото- и видеоотчет, сверил данные с описью, представитель подписывает акт приема-передачи (бумажно или через ЭДО) и передает ключи и право доступа в помещение арендатору.

На практике собственники, пытающиеся управлять коммерческим объектом из другого города своими силами, сталкиваются с реальностью:

Риски делегирования полномочий непрофессионалам

• Местный знакомый или риэлтор, которому собственник доверил подписание акта, если он не является экспертом. Может не заметить скрытых дефектов, не проверит пожарную безопасность или целостность и износ конструкций, систем и оборудования.


• Арендатор может заехать в помещение, а через месяц выяснится, что вентиляция не работает, окна не открываются или при сильном дожде возникают протечки. Начнется спор, где видеозвонка из другого города будет недостаточно для доказательства позиции собственника.


• Кроме того, решение операционных вопросов требует мгновенного физического присутствия собственника: произошло затопление, арендатор требует расторжения договора, проверка от МЧС, возник спор с УК МКД и т.д. Собственник несет расходы на дорогу, отели и тратит свое личное время.


• Арендаторы на расстоянии могут «забывать» платить, ссылаясь на то, что собственник далеко и не контролирует объект. Взыскание долгов без местного представительства превращается в многомесячные споры, в том числе судебные.

Преимущества работы с профессиональной управляющей компанией

• Способ превратить коммерческую недвижимость в другом городе в источник пассивного, а не нервного дохода - нанять профессиональную управляющую компанию, работающую на местном рынке коммерческой недвижимости.


• Сотрудники такой компании должны знать, как именно нужно принимать и сдавать нежилые помещения. Они составят акт приема-передачи и опись, который в суде будет неопровержимым доказательством правоты собственника в случае порчи имущества арендатором.


• Сотрудники (представители на основании доверенности) примут помещение у застройщика или предыдущего арендатора, проведут технический и юридический аудит и только после этого, с полным пакетом документов, передадут объект конечному арендатору. Собственник получает не просто ключи, а гарантию технической исправности объекта.


• Попытка сэкономить на профессиональном управлении, полагаясь на случайных представителей или собственные командировки - это прямой путь к потере стоимости объекта и возникновению дополнительных расходов. Делегируя рутину экспертам, бизнес и инвестиции собственника будут работать на него, не требуя физического присутствия.

Делегируя рутину экспертам, вы сохраните свое время и нервы, а инвестиции начнут работать на вас, не требуя физического присутствия в другом городе. Мы берем на себя все операционные задачи — от контроля технического состояния до работы с арендаторами, чтобы вы могли получать доход, а не решать проблемы.

Выберите формат сотрудничества, который соответствует вашим текущим задачам:

• Если вы только приобрели помещение и хотите запустить объект с нуля без лишних ошибок, потерь времени и денег: Запуск арендного бизнеса


• Если объект уже готов или сдан, и вам нужна профессиональная команда для ежедневного контроля, взыскания платежей и работы с арендаторами: Управление коммерческой недвижимостью